Mercado Miami 2025
Euroflorida Luxury Realtors 31/ Enero / 2025. Fuente: luxlifemiamiblog.com
Actualización 2025 del Mercado Inmobiliario de Lujo en Miami
6 Tendencias Clave en el Mercado Inmobiliario de Lujo de Miami:
Desmintiendo Narrativas Engañosas: La cobertura de los medios a menudo presenta el mercado inmobiliario de lujo de Miami de manera negativa. Sin embargo, el sector de alta gama continúa prosperando con transacciones en efectivo que constituyen el 77% de las ventas y volúmenes que aumentaron un 875% en comparación con los niveles previos a COVID.
Cambio hacia la Demanda del Usuario Final: El mercado de condominios ha evolucionado desde un enfoque en los inversores latinoamericanos a usuarios finales, en particular para unidades con precios entre $1 y $2.5 millones. Estos compradores priorizan las unidades más grandes ocupadas por sus propietarios en el núcleo urbano de Miami, como St. Regis, donde las unidades combinadas satisfacen la creciente demanda.
Fuerte Desempeño en los Mercados del Núcleo Urbano: Las áreas cercanas al núcleo urbano, atractivas para los usuarios finales primarios, lideran el crecimiento con un inventario limitado de casas unifamiliares y condominios premium. Los compradores de alto patrimonio neto mantienen altos precios por pie cuadrado, lo que refleja un interés sólido en propiedades de lujo en áreas centrales.
Mayor Competencia en el Mercado de Condominios en la Playa: En áreas como Sunny Isles y Bal Harbour, el aumento del inventario y las propiedades antiguas crean desafíos. Para los vendedores de condominios más antiguos, las renovaciones y los precios estratégicos son esenciales para competir con los desarrollos más nuevos y de primera calidad, particularmente en el rango de $3 a $10 millones.
Mercado de Viviendas de Lujo Ajustado con Oportunidades Selectas: Las casas de lujo de nivel de entrada por debajo de los $2 millones son escasas. Las casas más nuevas y listas para mudarse en el rango de $3 a $8 millones son altamente competitivas, mientras que las propiedades más antiguas se benefician de las reformas o actualizaciones para atraer a las familias que se mudan y a los compradores de lujo por primera vez.
Impacto de las Tarifas y el Seguro de las Asociaciones de Propietarios: El aumento de las tarifas y los costos de seguro de las asociaciones de propietarios, especialmente en áreas propensas a inundaciones, son consideraciones cruciales. Los precios de las casas más antiguas en áreas vulnerables pueden reflejar solo el valor del terreno, lo que subraya la necesidad de una selección cuidadosa y la comprensión de las finanzas de cada edificio.
¿Por Qué Predominan Los Titulares Negativos?
La cobertura del mercado inmobiliario de Miami suele ser negativa y destaca los problemas en lugar del crecimiento positivo del mercado de lujo. Los medios engañosos, a menudo impulsados por fuentes de fuera del estado, pueden eclipsar la fuerte demanda y las ventas récord de propiedades con precios superiores a un millón de dólares.
De Inversores a Usuarios Finales:
La Transformación del Mercado de Condominios de Miami
La cobertura del mercado inmobiliario de Miami suele ser negativa y destaca los problemas en lugar del crecimiento positivo del mercado de lujo. Los medios engañosos, a menudo impulsados por fuentes de fuera del estado, pueden eclipsar la fuerte demanda y las ventas récord de propiedades con precios superiores a un millón de dólares.
Aumento de Millonarios y Demanda de Bienes Raíces en Miami
A medida que la riqueza mundial sigue aumentando, el número de individuos ultrarricos se expande rápidamente y Miami ha surgido como un destino de primera para los residentes de alto patrimonio. La demanda de bienes raíces en Miami sigue siendo sólida, como lo demuestra el aumento de las consultas globales. El mercado de lujo está prosperando con ventas récord que a menudo superan los $2,000 por pie cuadrado. A pesar de los desafíos más amplios del mercado, el sector de lujo de Miami está experimentando una actividad notable con un 77% de las transacciones realizadas en efectivo y volúmenes de transacciones que se dispararon en un 875% en comparación con los niveles anteriores a COVID. Este grupo de compradores ultrarricos está preparado para sostener las ventas de alto valor que estamos presenciando.
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Tendencias en Los Principales Mercados Urbanos
Si bien el inventario de condominios ha aumentado significativamente en comparación con el año pasado todavía está un 30% por debajo de los niveles máximos observados durante COVID. Aunque el volumen de transacciones ha disminuido, es importante tener en cuenta que los datos representan principalmente propiedades de reventa, mientras que una cantidad considerable de ventas de construcciones nuevas se encuentran fuera de MLS y no se incluyen en las cifras de ventas de MLS. Si el inventario continúa aumentando, puede ser necesario tener cuidado. Para los vendedores, esto significa una mayor competencia, lo que requiere un posicionamiento más competitivo. Todavía es posible que se produzcan ventas récord pero principalmente de unidades únicas y bien renovadas, como los penthouses. Sin embargo, es posible que las unidades estándar no alcancen precios récord.
El Mercado de Viviendas de Lujo de Miami:
Oportunidades Limitadas en Medio de Cambios en el Inventario
Las oportunidades de comprar por menos de $1 millón son casi inexistentes y las opciones por debajo de los $2 millones también son limitadas. El inventario en el rango de $2 a $10 millones ha aumentado ligeramente recientemente, pero no significativamente, lo que lleva a más meses de inventario a medida que disminuye el volumen de ventas.
Actualmente, los listados activos en la mayoría de los mercados representan un suministro de 10 a 15 meses. Pinecrest ha visto un aumento de inventario más notable que Coral Gables y The Grove también ha experimentado un crecimiento. Sin embargo, el tipo de producto es clave; los compradores se centran en las propiedades nuevas, que representan solo el 10-15% de los listados y a menudo, tienen un precio superior. Las casas bien diseñadas y listas para mudarse continúan alcanzando precios récord, mientras que las casas de nueva construcción satisfacen las expectativas de los compradores actuales.
En los rangos de $3 a 5 millones y $5 a 8 millones las propiedades nuevas se venden rápidamente, mientras que las casas más antiguas en el rango de $3 a 8 millones pueden ser difíciles de vender. Las propiedades con un precio de $2 a 3 millones son más atractivas como opciones de nivel de entrada. Es esencial evitar la decoración anticuada y, en su lugar, preparar y actualizar las casas para atraer a compradores más jóvenes, incluidas las nuevas familias que se mudan de Brickell.
El aumento de las tasas de interés puede hacer que los compradores duden y los inquilinos pueden retrasar las compras. Sin embargo, si las tasas caen y se ofrecen descuentos podríamos ver una demanda renovada y un aumento de los precios. Si bien no se puede predecir cuándo caerán las tasas, no deberían disuadir a una presentación eficaz de la propiedad. La preparación y la presentación siguen siendo vitales para atraer compradores.
Respuestas a Conceptos Erróneos Comunes
El mercado inmobiliario de Miami está en una “burbuja”.
El mercado inmobiliario de ultra lujo a menudo pasa desapercibido, se descarta como relevante solo para el 2% más rico. Las tendencias positivas como el sólido desempeño de las propiedades con precios de $1 millón y más a menudo se ven eclipsadas por narrativas sensacionalistas sobre una “burbuja”. Un estudio reciente sugirió una burbuja en el mercado inmobiliario de Miami basada únicamente en aumentos rápidos de precios, lo que simplifica demasiado la situación. Contrariamente a los titulares alarmistas, el mercado de Miami no está colapsando; está impulsado por una alta demanda y un valor premium.
Con las tormentas y los desafíos climáticos, la gente se está yendo de Miami.
Innumerables personas todavía están pensando en mudarse o en las primeras etapas de la planificación de su mudanza y la mayoría de las grandes empresas que han anunciado su mudanza aún están por venir. Esta negatividad a menudo se debe a la política de identidad y al resentimiento hacia el éxito reciente de la región, a medida que Miami evoluciona de un destino de vacaciones a un centro para personas con altos ingresos. Si bien medios como Business Insider informan una caída del 12% en los precios de las propiedades, su análisis puede basarse en datos incompletos. Por el contrario, nuestros informes aprovechan los datos de MLS, las ventas fuera del mercado y los comentarios directos de compradores y vendedores, lo que proporciona una perspectiva más precisa y completa sobre el mercado.
El aumento de las nuevas propiedades en venta sugiere que las propiedades no se venderán.
A medida que el inventario de alto precio ingresa al mercado, algunas propiedades se anuncian con precios ambiciosos que no reflejan su valor real. Al igual que estacionar un Toyota al lado de un Ferrari no los hace comparables, atraer compradores adinerados requiere colocar casas premium en ubicaciones privilegiadas. Esta ola de listados puede crear una impresión engañosa sobre los niveles de inventario, sugiriendo que hay más opciones de primer nivel disponibles de las que realmente hay. Algunos de estos propietarios simplemente están explorando el mercado y no están realmente interesados en vender.
Hay un exceso de oferta de nuevas construcciones.
La verdad es que la mayoría de los proyectos que han comenzado a construirse ya están vendidos en un 50-60% ya que los patrocinadores financieros exigen importantes preventas antes de la construcción. Por lo tanto, a medida que estos proyectos aumentan reflejan la demanda real de los compradores en lugar de una sobreconstrucción especulativa. No hay datos que respalden las afirmaciones de que los valores disminuirán o que exista un exceso de oferta de condominios de lujo. En el ciclo de mercado anterior se construyeron aproximadamente 20.000 condominios, mientras que en este ciclo se han construido alrededor de 11.000 a 12.000 unidades. Si bien el paisaje urbano puede sugerir una nueva construcción significativa, es importante considerar la escala de estos desarrollos. Por ejemplo, proyectos como Icon Brickell ofrecían más de 1.000 unidades, mientras que hoy, un edificio de condominios con 300 unidades se considera sustancial. La mayoría de los desarrollos actuales cuentan con entre 60 y 80 unidades, dirigidas específicamente a los usuarios finales. Esto significa que el número de nuevos edificios podría efectivamente condensarse en una única estructura más grande en comparación con los ciclos anteriores, lo que indica que el inventario real no es tan alto como podría parecer.
Conclusiones
Los mercados más cercanos al núcleo urbano, destinados a los usuarios finales primarios, son los que mantienen su mayor fortaleza. Con un número limitado de viviendas unifamiliares y nuevos desarrollos de condominios, además de restricciones para seguir construyendo, estas áreas están experimentando el crecimiento más rápido. A medida que la riqueza y los compradores adinerados continúan aumentando según los datos del censo reciente, es probable que la demanda en estas áreas centrales se mantenga sólida. Los altos precios por pie cuadrado resaltan el fuerte interés en las propiedades de lujo aquí. Al analizar todo el mercado en un solo informe, a menudo se pasa por alto el segmento superior del mercado y es aquí donde el mercado de Miami es más fuerte. Nuestro mercado de lujo recién está comenzando a beneficiarse de la reciente afluencia de riqueza. Las crecientes inversiones en espacios de oficina de clase A también indican una necesidad futura de más unidades residenciales para respaldar este cambio demográfico.
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