Euroflorida Luxury. 29 Agosto 2025. Fuente: ISG Miami report q2_-_2025
El mercado inmobiliario del sur de la florida ¿Montaña rusa o nueva oportunidad?
Jorge Pérez, Presidente de Related Group
“Florida, durante todo el tiempo que llevo en este negocio —50 años— ha sido como una montaña rusa. Lo que siempre le digo al inversor, al comprador, es lo siguiente: cuando la montaña rusa baja, el próximo ascenso siempre ha sido más alto.”
Aunque haya señales de ajuste en los medios, los inversores con visión a mediano y largo plazo están en el momento ideal para comprar con visión estratégica. La historia del mercado y la experiencia de líderes como Jorge Pérez lo confirman.
Análisis de propiedades ultralujosas: transacciones y oferta limitada por encima de $10M
La siguiente lámina revela un segmento muy exclusivo del mercado inmobiliario: condominios de más de $10 millones en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, construidos en los últimos 30 años.
A pesar de ser un mercado altamente selectivo, las ventas en 2025 muestran un notable incremento en comparación con 2024:
- 2024 registró solo 47 transacciones en todo el año.
- En cambio, en apenas seis meses de 2025, ya se han cerrado 70 transacciones, lo que refleja un crecimiento sustancial de la demanda en el segmento ultra-premium.
Este aumento refleja el apetito de los ultra high-net-worth individuals (UHNWIs) por activos exclusivos y seguros en mercados consolidados como el sur de Florida.
Oferta disponible: caída drástica
El gráfico muestra un fenómeno aún más relevante:
La disponibilidad de unidades en este rango de precio ha disminuido drásticamente:
- Q2 2023: 363 unidades activas
- Q2 2024: 281 unidades activas
- Q2 2025: solo 94 unidades activas
Esto representa una disminución del 74% en dos años, consolidando un escenario de alta demanda con oferta extremadamente limitada, ideal para preservar y hacer crecer el capital patrimonial.
Precio Promedio y Transacciones en el Segmento +$10M y +$3M para Condos de menos de 30 años
Esta lámina proporciona una radiografía precisa del comportamiento de los segmentos más exclusivos del mercado en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, durante el primer semestre de 2025:
- El precio promedio de propiedades por encima de $10 millones ha subido de $15,500,000 en enero a $17,800,000 en junio 2025.
- Esto representa un incremento del +15% en apenas seis meses.
Precio Promedio de Lista en Condominios +$10M
Conclusión: Este segmento ultra exclusivo está viendo una revalorización acelerada, impulsada por escasez de inventario, diseño arquitectónico de autor y demanda internacional.
Precio Promedio de Lista en Condominios +$10M
- En 2024 se registraron 472 transacciones por encima de $3 millones.
- Solo en el primer semestre de 2025, ya se han cerrado 569 transacciones, superando la totalidad del año anterior.
Conclusión: El apetito por propiedades en el rango de $3M+ es creciente. La presión de compra es evidente, lo que apunta a una tendencia de plusvalía sostenible.
Inventario activo y evolución de precios en propiedades de más de $3M en Condos de menos de 30 años
Las siguientes láminas presenta datos clave para quienes analizan el mercado premium del sur de Florida:
Disminución del inventario en propiedades +$3M
- En el segundo trimestre de 2023 había 1.127 propiedades activas en este rango de precio.
- En 2024 se redujo a 941.
- Hoy, Q2 2025, solo quedan 583 propiedades disponibles.
Conclusión: El inventario en el segmento de lujo está cayendo de forma acelerada. Esta escasez genera mayor competencia entre compradores y eleva el potencial de valorización.
Evolución del precio promedio listado (>$3M)
- En enero 2025, el precio promedio era de $4.850.000.
- En junio alcanzó los $5.450.000, un incremento del 12% en solo seis meses.
Conclusión: Las propiedades exclusivas están ganando valor de forma sostenida, incluso en un contexto macroeconómico conservador. La confianza en el mercado de lujo de Miami sigue sólida.
The Residences Mandarin Oriental
750 Claughton Island Dr, Miami, FL 33131
$5,000,000 - $17,500,000
Ventas y disponibilidad de condominios de más de $1M para Condos de menos de 30 años
Esta lámina ofrece una visión clara sobre el comportamiento del mercado de condominios de lujo (>$1M) en Miami-Dade, Broward y Palm Beach de menos de 30 años.
Volumen de ventas de propiedades +$1M
- En 2024 se realizaron 2.365 transacciones.
- En lo que va del 2025, se contabilizan ya 2.114 transacciones hasta junio.
Esto demuestra que, a pesar del contexto económico global, la demanda de propiedades por encima de $1 millón sigue sólida y con alta absorción de inventario en este segmento.
Inventario activo disponible en propiedades +$1M
- Q2 2023: 4.422 propiedades activas.
- Q2 2024: 3.652 propiedades activas.
- Q2 2025: solo 1.754 propiedades activas.
Esto demuestra que, a pesar del contexto económico global, la demanda de propiedades por encima de $1 millón sigue sólida y con alta absorción de inventario en este segmento.
Conclusión: El mercado de lujo en Miami no solo mantiene su dinamismo en ventas, sino que muestra un fuerte ajuste en oferta. Esta combinación anticipa valorización de activos, ideal para inversores que buscan rentabilidad y resguardo de capital en dólares.
Transacciones de Condominios entre $500,000 y $1M de menos de 30 años: precios medios y número de transacciones
Esta lámina se enfoca en el comportamiento del segmento medio-alto del mercado: transacciones de condominios entre $500,000 y $1,000,000 de menos de 30 años en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
Evolución del precio promedio (2025)
Los precios promedio han mostrado un crecimiento constante en lo que va del año:
- Enero 2025: $2,750,000
- Junio 2025: $3,029,000
Este incremento refleja el interés continuo de compradores con presupuestos medios-altos, que buscan propiedades con proyección de plusvalía y posibilidad de alquiler eficiente con menos de 30 años.
Evolución del precio promedio (2025)
- 2024 cerró con 4.101 transacciones.
- 2025, en tan solo 6 meses, ya suma 2.291 transacciones.
Este volumen revela un mercado en plena actividad, impulsado por compradores tanto nacionales como internacionales que ven en este segmento un punto de entrada ideal para inversión patrimonial o renta a largo plazo.
Conclusión: El rango entre $500,000 y $1M sigue siendo uno de los más activos y con mayor liquidez del mercado. Las cifras demuestran un flujo de ventas muy dinámico, lo cual facilita la salida futura de la inversión, al tiempo que asegura una buena perspectiva de valorización.
Inventario disponible y evolución del precio promedio: condominios entre $500K y $1M de menos de 30 años.
Esta lámina resume dos factores claves para evaluar oportunidades en el mercado medio-alto: la disponibilidad de unidades (oferta activa) y la evolución de los precios promedio de lista.
Inventario en declive: una señal de absorción acelerada
- Q2 2023: 3.766 unidades activas
- Q2 2024: 1.833 unidades activas
- Q2 2025: apenas 511 unidades disponibles
Este descenso del 86% en solo dos años revela una altísima absorción de inventario, lo cual presiona al alza los precios y genera una escasez favorable para los propietarios actuales y futuros compradores.
Subida consistente de precios (enero–junio 2025)
- Enero 2025: $688,000
- Junio 2025: $792,000
- Crecimiento del 15% en solo 6 meses
Este tipo de valorización muestra la resiliencia del segmento medio del mercado, ideal para quienes buscan propiedades con alta rotación y retorno rápido vía reventa o renta.
Conclusión: La combinación de una caída drástica en el inventario y una subida sostenida en los precios convierte este segmento ($500K–$1M) en una opción excelente para inversores que desean entrar a tiempo en un mercado que claramente ya está en fase de consolidación.
Días promedio en el mercado: ¿qué propiedades se venden más rápido?
Este gráfico compara el tiempo promedio en el mercado de los condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, diferenciando entre propiedades de menos de 30 años y aquellas de más de 30 años. Un dato fundamental para evaluar la liquidez y el atractivo de cada segmento.
Propiedades modernas (<30 años): velocidad de venta récord
- Q2 2023: 279 días promedio en el mercado
- Q2 2024: 248 días
- Q2 2025: solo 93 días
Esto representa una reducción del 66% en dos años, lo cual indica que las propiedades nuevas o recientes están siendo absorbidas con una rapidez notable. Esto se debe a su mayor demanda, diseño contemporáneo y eficiencia estructural.
Ideal para inversores que priorizan liquidez o reventa rápida.
Propiedades antiguas (>30 años): estancamiento creciente
- Q2 2023: 310 días en mercado
- Q2 2024: 403 días
- Q2 2025: 485 días
Un aumento de 175 días adicionales en promedio, revelando un mercado más lento y posiblemente afectado por necesidades de renovación, normativas estructurales o menor atractivo para compradores internacionales.
Este segmento requiere estrategias de reposicionamiento o remodelación si se busca rendimiento.
Conclusión: El tiempo promedio en el mercado es un termómetro claro de la atractividad y rentabilidad potencial de un activo. Esta lámina demuestra que los proyectos más recientes no solo suben de valor, sino que se venden más rápido, una combinación ganadora para inversores que buscan rentabilidad dinámica.
Normativa clave y crecimiento del inventario de condominios
Esta sección conecta una decisión política clave en Florida con el comportamiento del mercado en cuanto a inventario de condominios. Es esencial para inversores que evalúan riesgos estructurales, normativos y disponibilidad de unidades.
Actualización legal — Prórroga en los estudios de reservas estructurales
El gobernador Ron DeSantis firmó en junio de 2025 una ley que extiende el plazo para que las asociaciones de condominios completen los Structural Integrity Reserve Studies (SIRS) requeridos.
- Nueva fecha límite: 31 de diciembre de 2025
- Esta medida da respiro financiero a muchas comunidades, especialmente en edificios más antiguos, evitando sanciones y aceleraciones forzadas de gastos.
Más tiempo para analizar activos con tranquilidad, pero también oportunidad para comprar en zonas donde otros están vendiendo por temor o desconocimiento.
Inventario en aumento: Total de unidades en venta
- Q1 2025: 23,009 unidades activas
- Q2 2025: 25,051 unidades activas
- +2,042 unidades en solo 3 meses
Este aumento del inventario puede deberse, en parte, al anuncio de la nueva normativa o al crecimiento de nuevos lanzamientos. Aunque podría parecer una señal de desaceleración, también representa mayor oferta para elegir estratégicamente.
“La regulación es una herramienta de protección, no una barrera. Quien entiende las normas primero, invierte con ventaja.”
Esta lámina invita a los inversores a leer entre líneas: aprovechar la ventana que ofrece la prórroga legal y actuar con criterio en un mercado que se está reequilibrando.
¿Dónde está el riesgo oculto en el mercado de condominios en Florida?
Según el Miami Report:
- Solo 3,111 unidades activas tienen menos de 30 años
- Mientras que 21,940 unidades activas tienen más de 30 años
Esto significa que el 88% del inventario total está compuesto por edificios que superan los 30 años de antigüedad.
Desglose por condado – Inventario «viejo» (30+ años):
- Miami-Dade: 14,323 unidades
- Broward: 5,308 unidades
- Palm Beach: 2,309 unidades
Distribución actual del inventario de condominios por antigüedad
Riesgo normativo y financiero: El “blacklist” hipotecario
Una investigación publicada por el Miami Herald (abril 2025) revela que cientos de edificios en Florida están en una “lista negra” hipotecaria mantenida por Fannie Mae, lo que los hace no aptos para financiamiento.
- 696 edificios en Miami-Dade, Broward y Palm Beach están en la lista.
- Esto representa casi el 50% del total de edificios rechazados por Fannie Mae en todo el estado de Florida.
Implicaciones para el inversor
- Riesgo oculto en propiedades más antiguas: La gran mayoría del inventario se concentra en edificios que pueden requerir renovaciones estructurales, no cumplen con reservas o tienen problemas de mantenimiento que afectan su financiamiento.
- Menor financiación disponible = menor liquidez futura: Al estar en “blacklist”, estas propiedades se vuelven menos atractivas para compradores con hipoteca, lo que puede dificultar su salida a mediano plazo.
- Oportunidad clara en edificios nuevos y preconstrucción: Menor exposición al riesgo normativo, mejor acceso a financiación y menor competencia futura.
«En un mercado donde el 88% del inventario es antiguo y muchos proyectos están vetados por los grandes financiadores, invertir en nuevos desarrollos es una decisión de protección patrimonial inteligente.»
Esta lámina refuerza la tesis de apostar por proyectos nuevos, sólidos y bien gestionados, como los que presentas con tu equipo.
Declinación acelerada de valor en propiedades antiguas de 30 años o más: el otro gran riesgo oculto
Esta gráfica muestra una tendencia preocupante:
- En 2020, el valor promedio era de $370,000
- Para junio de 2025, ha descendido a solo $211,000
- Esto representa una caída anual del 24% desde 2023
Un descenso tan pronunciado en tan poco tiempo es una clara señal de deterioro estructural y desconfianza del mercado hacia el inventario más envejecido.
Apreciación de precios – Condominios de más de 30 años
¿Qué está afectando tanto a estas propiedades antiguas?
- Obsolescencia estructural: muchos edificios no cumplen con los nuevos estándares de reservas y mantenimiento obligatorio.
- Financiamiento restringido: como vimos en la lámina anterior, gran parte está en listas negras hipotecarias.
- Competencia desleal frente a proyectos nuevos: hoy, el comprador/inversor prefiere propiedades nuevas, con menos riesgo y más proyección.
¿Qué implica para nuestros inversores?
- Comprar en edificios antiguos hoy significa asumir una tendencia bajista sin señales de recuperación a corto plazo.
- Los proyectos nuevos están blindados frente a este tipo de depreciación, y además tienen mejor salida de reventa o renta.
- La combinación de alta antigüedad + nuevas regulaciones + pérdida de valor convierte muchas de estas unidades en activos «atrapados».
«En un entorno donde el valor de las propiedades antiguas cae más de un 20% anual, la única decisión inteligente es mirar hacia el futuro: propiedades nuevas, con visión, rentabilidad y seguridad jurídica.»
Reducción de tasas hipotecarias y récords en Wall Street: señales claras de optimismo económico
Según CBS News, julio de 2025:
“Las tasas hipotecarias han caído por quinta semana consecutiva.”
Tasas fijas de 30 años | Q2 2025 | Q3 2025 | Q4 2025 |
Fannie Mae | 6.8% | 6.6% | 6.5% |
MBA | 6.8% | 6.65% | 6.5% |
Wells Fargo | 6.8% | 6.8% | 6.3% |
¿Qué implica para nuestros inversores?
- Mejores condiciones de financiación.
- Mayor margen para rentabilidades netas.
- Menor presión en el coste de oportunidad de capital.
Rendimiento histórico de los mercados bursátiles (julio 2025)
Según Yahoo Finance, Wall Street marca máximos históricos:
- NASDAQ: +153.78 pts (0.74%) → 20,884.27 (récord)
- S&P 500: +33.66 pts (0.54%) → 6,297.36
- Dow Jones: +229.71 pts (0.52%) → 44,484.49 (récord intradía)
Esto refleja:
- Confianza del mercado en la economía estadounidense.
- Inversores migrando capital hacia activos sólidos como el inmobiliario.
- Un entorno de optimismo que favorece decisiones de inversión de mediano y largo plazo.
«La combinación de tasas hipotecarias en descenso y un mercado financiero robusto crea una ventana perfecta para entrar en el sector inmobiliario de alta gama con condiciones excepcionales de financiación y gran potencial de plusvalía.»
El auge de la preconstrucción en el sur de Florida: oportunidad estratégica de inversión
Total de unidades en desarrollo: 28,892
- 13,862 en preventa
- 15,030 en venta activa
Total de edificios en desarrollo: 137
- 92 en preventa
- 45 en venta activa
Esta distribución muestra que casi el 50% del inventario total sigue en fase de preventa, lo que representa una excelente oportunidad de entrada anticipada para inversores estratégicos.
Panorama general al cierre de junio de 2025
Zonas destacadas de desarrollo
El mapa divide los desarrollos en 3 zonas clave:
- Downtown Core
Incluye Brickell, Edgewater, Wynwood, Downtown Miami y Miami Design District.
- Alta densidad de proyectos.
- Mayor concentración de edificios en preventa.
- Zona con fuerte proyección de plusvalía.
- The Beaches
Desde Fisher Island hasta Sunny Isles.
- Segmento premium orientado al comprador internacional.
- Vistas directas al mar, lifestyle de lujo.
- Proyectos con precios desde +$1M.
- Broward County
Incluye Fort Lauderdale, Hallandale, Hollywood, Pompano Beach.
- Menor densidad pero creciente interés por desarrollos nuevos.
- Alternativa más accesible con excelente conectividad.
“Invertir en fase de preventa permite acceder a precios preferenciales, maximizar la plusvalía hasta entrega y asegurar unidades exclusivas en zonas de alta demanda futura.”
Especialmente relevante en zonas como Brickell, Edgewater, Miami Beach y Sunny Isles, donde los desarrolladores más prestigiosos (como Related Group, PMG o BH Group) están liderando el mercado.
¿Por qué el mercado de conversiones se convierte en el nuevo foco para inversores?
Ciclo | Años | Unidades Entregadas | Proyectos |
Ciclo anterior | 2001–2010 | 58,953 | 275 |
Último ciclo | 2012–2020 | 19,465 | 123 |
Ciclo actual | 2021 en adelante | 13,862 (hasta ahora) | 92 |
La caída progresiva en el número de unidades entregadas muestra un déficit creciente en la oferta nueva, lo que tensiona aún más un mercado con alta demanda.
Análisis de entregas de condominios tradicionales en los últimos 20 años
Análisis de entregas de condominios tradicionales en los últimos 20 años
- Solo 46 proyectos activos en construcción.
- 7,631 unidades aún por ser entregadas.
Esto representa un cuello de botella que abre el paso a oportunidades como las conversiones estratégicas de propiedades existentes: hoteles, multifamiliares o edificios históricos que pueden transformarse en condominios de lujo o propiedades para renta corta.
Por qué las conversiones ganan relevancia?
- Agilidad en tiempos de desarrollo frente a nuevas construcciones.
- Ahorro en costes de terreno y permisos.
- Ubicaciones privilegiadas que ya cuentan con infraestructura.
- Alta demanda de producto listo en zonas con escaso inventario.
“En un mercado donde la oferta nueva no sigue el ritmo de la demanda, la conversión de activos bien ubicados representa una jugada maestra. Es una forma de entrar más rápido, con menos riesgo y con un retorno potencial mayor.”
Auge en construcciones multifamiliares y caída en tasas de ocupación
El contexto actual según The Real Deal
“El pipeline de construcción multifamiliar en el sur de la Florida alcanza cifras récord, mientras los desarrolladores se posicionan estratégicamente en el sur de Miami-Dade.”
— The Real Deal, agosto 2024
Cifras clave:
- 23,863 unidades multifamiliares ya entregadas
- 34,934 unidades multifamiliares en construcción
- 58,797 unidades totales en el mercado
Esto indica una expansión acelerada de la oferta, impulsada por la demanda acumulada de vivienda de alquiler.
El otro lado del auge: descenso de las tasas de ocupación
“Las tasas de ocupación en Miami han caído casi un 8% interanual debido al exceso de oferta.”
— The Real Deal, abril 2025
Este fenómeno es natural cuando el volumen de nuevas unidades entra al mercado más rápido que la absorción efectiva. Sin embargo:
- Este descenso representa una corrección saludable y temporal.
- A mediano plazo, la migración constante hacia Florida ayudará a reabsorber esta sobreoferta.
“La caída en la ocupación no es un signo de debilidad, sino una señal de oportunidad para quienes compran ahora con visión a 2–4 años. Es un momento para adquirir con descuentos, mientras se estabiliza la absorción y los valores se recuperan.”
Demanda sostenida: Florida bate récords de crecimiento poblacional diario
La lámina ilustra la evolución del crecimiento diario de población en Florida en la última década, con un hito histórico en 2024:
Año | Nuevos residentes por día |
2014 | 803 |
2016 | 1,060 |
2022 | 1,087 |
2024 | 1,280 Récord absoluto |
¿Por qué esto es crucial para los inversores?
- La demanda NO se detiene. A pesar de los ciclos económicos o ajustes temporales en tasas, Florida sigue atrayendo población a niveles sin precedentes.
- Esto se traduce en:
- Mayor presión sobre el inventario de viviendas disponibles
- Potencial de apreciación continua de activos inmobiliarios
- Mayor ocupación en proyectos de renta corta y multifamiliar
- Especialmente relevante para zonas como Miami, Brickell, Coral Gables o Edgewater, donde el crecimiento es tanto local como internacional.
“No se trata solo de invertir en metros cuadrados, sino en flujos poblacionales constantes. Cada nueva familia que llega necesita un lugar donde vivir. Y si tú lo compraste primero, tú defines el precio.”
Florida #1 en Economía por tercer año consecutivo
Florida es la economía número uno de EE.UU. en 2025
Según CNBC y U.S. News & World Report, Florida ocupa el primer puesto en desempeño económico por tercer año consecutivo, debido a:
- Fuerte crecimiento económico
- Políticas fiscales favorables (sin impuesto estatal sobre la renta)
- Sistema educativo robusto
Este entorno genera confianza tanto para residentes como para inversionistas internacionales.
“El dinero global sigue apostando por Florida. No es solo sol y playa, es un entorno fiscal inteligente, economía resiliente y activos que se valorizan con el tiempo.”
