Análisis de mercado
Reporte de Miami, primer trimestre 2025
Euroflorida Luxury. 01 Junio 2025. Fuente: ISG Miami report Abril 2025
Comprende el mercado inmobiliario de Miami, primer trimestre 2025
Nuestro equipo de expertos en el mercado inmobiliario analizan los últimos reportes y proyecciones con el objetivo de vislumbrar las mejores oportunidades de inversión en la ciudad de Miami.
Desarrollos en Pre-Construcción en el Sur de Florida (Marzo 2025)
Comparado con el 2024, este año marca un punto de inflexión positivo. La construcción se ha reactivado, especialmente con 42 nuevos desarrollos en zonas estratégicas como Brickell, Downtown, Edgewater, Wynwood y Midtown. Estas áreas continúan consolidándose como los núcleos residenciales y financieros de mayor atractivo en Miami
Observaciones: La producción de unidades ha disminuido considerablemente en comparación con el ciclo de auge entre 2001 y 2010. A pesar del crecimiento reciente, la oferta sigue siendo insuficiente frente a la alta demanda, especialmente por parte de ejecutivos y millonarios reubicándose en Miami.
Proyección: Para satisfacer las necesidades habitacionales de los próximos 10 años, sería necesario construir al menos 20.000 unidades adicionales de condominios tradicionales, lo cual refuerza una tendencia clara:
📈 La demanda superará la oferta por la próxima década o más.
Análisis del Mercado de Condominios Tradicionales
de Nueva Construcción
Zona Analizada: Desde Coconut Grove hasta Pompano Beach, al este de la I-95. Distribución por Rangos de Precio:
- Condos entre $500,000 y $2,000,000: Solo 12 desarrollos de un total de 91 pertenecen a este rango. Abarcan unas 2,995 unidades residenciales.
- Condos entre $2,000,000 y $100,000,000: Una gran mayoría, 79 desarrollos, se sitúan en este rango de precios altos. Incluyen 10,673 unidades residenciales.
Para el año 2025 en adelante, el mercado inmobiliario en esta zona de Miami está proyectando una clara tendencia: construcción de condominios de lujo, cada vez más costosos, con un alto nivel de exclusividad y amenidades. Esto responde a la creciente demanda de compradores exigentes y adinerados, que están dispuestos a pagar precios premium para vivir en una de las ciudades más lujosas del mundo. Miami se está consolidando como un destino de élite para millonarios globales.
Reventas de Condominios MLS Q1 2025 (Miami Dade, Broward y Palm Beach)
Transacciones 2023–2024 por Rango de Precio
El 85% de las ventas fueron de condominios entre $500K y $2M, mientras que el 15% correspondió a propiedades de más de $2M.
Reventas de Condominios (Q1 2020–Q1 2025)
Muestra un crecimiento progresivo en listados activos, con un fuerte aumento en 2024 y 2025, alcanzando 16.552 unidades en Q1-2025.
Observaciones Clave: El mercado está dominado por las propiedades entre $500K y $2M, donde ocurre la mayoría de las transacciones.
Las propiedades de lujo (más de $2M), aunque representan una minoría en volumen, tienen un mayor valor individual y relevancia estratégica para inversionistas de alto perfil.
Conclusión: El segmento entre $500K y $2M sigue siendo el más líquido, pero los desarrollos de más de $2M están ganando protagonismo por su calidad, lujo y atractivo internacional.
Evolución de listados activos MLS hasta Q1-2025
Distribución Q1-2025:
- Tipo A (Frente al mar, ubicaciones prime): 301
- Tipo B (Ubicaciones premium, sin costa): 3.366
- Tipo C (Resto del mercado): 12.855
Tendencia Notable: Desde el punto más bajo en 2022, el inventario de reventa se ha más que triplicado en solo tres años. Esto responde a una mayor rotación de propiedades y a la entrada de nuevos compradores que prefieren propiedades listas para ocupar.
Nota Estratégica: La demanda creciente de casas de lujo de más de $10M se debe al interés de compradores que buscan residencias permanentes en Miami, impulsadas por tecnología, ubicación y estilo de vida.
Total de Viviendas Unifamiliares Activas por Categoría (Casas A y B) en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach
Se muestra la caída en el inventario tanto de Casas Tipo A (frente al mar) como Tipo B (zonas prime sin costa).
Se observa una reducción importante en la oferta de viviendas de lujo, especialmente en propiedades frente al mar, lo que indica una menor disponibilidad de inventario en segmentos de alta demanda.
Evolución del Precio Promedio por Tipo de Vivienda
Se muestra la caída en el inventario tanto de Casas Tipo A (frente al mar)
como Tipo B (zonas prime sin costa).
Destaca un aumento significativo en precios promedio:
Tipo A: de $18M a $21M
Tipo B: de $6.9M a $8.5M
Ambos segmentos muestran un incremento sustancial en precios promedio, reflejando:
- Alta presión de demanda por parte de compradores internacionales.
- Preferencia por propiedades listas para mudarse.
- Búsqueda de ubicaciones exclusivas con tecnología y diseño de última generación.
Conclusión Estratégica: El segmento de viviendas unifamiliares de lujo, especialmente en ubicaciones privilegiadas, está experimentando una combinación de escasez de oferta e incremento de precios, lo que representa una oportunidad atractiva de inversión a mediano y largo plazo. Miami y sus alrededores se consolidan como uno de los mercados inmobiliarios de lujo más codiciados del mundo.
Greenview at Presidential
19200 NE 14th Ct, Miami, FL 33179 Estados Unidos.
Precios:
Desde: $2,525,990
Villas at Coral Gables
535 Santander Ave, Coral Gables, FL 33134, USA
Precios:
Desde: Desde: $2,037,600
Reventas de condominios en la MLS de Q1-2020 a Q1-2025
El número de listados activos se ha disparado en 2024 y 2025, alcanzando 23.009
unidades en el primer trimestre de 2025.
El aumento acelerado en 2025 está directamente vinculado con la nueva legislación para edificios de más de 30 años, que obliga a los propietarios a:
- Contratar arquitectos e ingenieros para inspecciones estructurales completas.
- Pagar cuotas especiales que oscilan entre $20.000 y $400.000 por unidad, dependiendo del estado del edificio y los requerimientos técnicos.
Impacto directo: Muchos propietarios están optando por vender sus unidades antes de incurrir en estos costos, lo cual ha generado una oleada de reventas en edificios antiguos.
Conclusión Estratégica: El mercado de reventa en condominios se está transformando. Los inversores deben prestar atención a:
Oportunidades de compra en apto de preconstrucción debido a la nueva normativa.
Listados Totales de Condominios Activos en los Condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach
Listados Totales por Antigüedad
Muestra que el 86% de los listados activos corresponde a propiedades con más de 30
años de antigüedad.
Distribución por Condado y Antigüedad
Visualiza cómo se distribuyen los listados antiguos y más nuevos en Miami-Dade,
Broward y Palm Beach.
Conclusión Estratégica: ⚠️ El 86% del inventario en venta son propiedades con más de 30 años, y estas están sujetas a:
- Altos costos de mantenimiento
- Nuevos requerimientos legales (estructurales e ingeniería)
- Aumentos significativos en seguros y cuotas especiales
📉 Recomendación para compradores e inversionistas: Evitar propiedades antiguas sin reservas suficientes o sin remodelación estructural reciente. El riesgo financiero y de valorización negativa es alto.
Midtown Park
3055 N Miami Ave, Miami, FL 33137 USA
Rango de Precios:
$740,000 - $2,090,000
Domus Brickell
1034 SW 2nd Ave, Miami, FL 33130, USA
Rango de Precios:
$470,000 - $1,200,000
7200 Collins
7200 Collins Ave, Miami Beach, FL 33141.
Rango de Precios:
$600,000 - $2,200,000
Conversión de Condominios (Condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach)
Muestra la magnitud de la construcción en curso con 58.797 unidades totales,
(34.934 en construcción y 23.863 entregadas).
La sobreoferta temporal ha provocado una caída del 8% en los alquileres, marcando una corrección saludable en el mercado de renta.
Análisis del Incremento de reventas (Q1-2024 a Q1-2025)
El número de listados activos se ha disparado en 2024 y 2025, alcanzando 23.009
unidades en el primer trimestre de 2025.
El aumento acelerado en 2025 está directamente vinculado con la nueva legislación para edificios de más de 30 años, que obliga a los propietarios a:
- Contratar arquitectos e ingenieros para inspecciones estructurales completas.
- Pagar cuotas especiales que oscilan entre $20.000 y $400.000 por unidad, dependiendo del estado del edificio y los requerimientos técnicos.
Impacto directo: Muchos propietarios están optando por vender sus unidades antes de incurrir en estos costos, lo cual ha generado una oleada de reventas en edificios antiguos.
Conclusión Estratégica: El mercado de reventa en condominios se está transformando. Los inversores deben prestar atención a:
Oportunidades de compra en apto de preconstrucción debido a la nueva normativa.
Listados Totales de Condominios Activos en los Condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach
Listados Totales por Antigüedad
Muestra que el 86% de los listados activos corresponde a propiedades con más de 30
años de antigüedad.
Distribución por Condado y Antigüedad
Visualiza cómo se distribuyen los listados antiguos y más nuevos en Miami-Dade,
Broward y Palm Beach.
Conclusión Estratégica: ⚠️ El 86% del inventario en venta son propiedades con más de 30 años, y estas están sujetas a:
- Altos costos de mantenimiento
- Nuevos requerimientos legales (estructurales e ingeniería)
- Aumentos significativos en seguros y cuotas especiales
📉 Recomendación para compradores e inversionistas: Evitar propiedades antiguas sin reservas suficientes o sin remodelación estructural reciente. El riesgo financiero y de valorización negativa es alto.
Apreciación de precios para condominios con menos de 30 años de antigüedad en los condados de Miami-Dade,Broward y Palm Beach entre 2020 y 2024.
Se observa un crecimiento constante, con un incremento del 8% entre 2023 y 2024,
alcanzando un promedio de $1.623.500.
Análisis Estratégico: ✅ En solo cinco años, los precios promedio han aumentado un 29% acumulado.
🔼 El último año (2023–2024) destaca con un incremento del 8%, impulsado por:
- Escasez de inventario nuevo.
- Alta demanda nacional e internacional.
- Preferencia clara del comprador por obra nueva o reciente.
Proyección: Mientras continúe esta presión de demanda y oferta limitada, las propiedades de menos de 30 años (o en pre-construcción) seguirán apreciándose con fuerza, convirtiéndose en el segmento con mejor plusvalía proyectada.
Conversión de Condominios (Condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach)
Muestra la magnitud de la construcción en curso con 58.797 unidades totales,
(34.934 en construcción y 23.863 entregadas).
La sobreoferta temporal ha provocado una caída del 8% en los alquileres, marcando una corrección saludable en el mercado de renta.
Crecimiento poblacional diario en Florida:
El año 2024 marca un récord con 1.280 personas mudándose diariamente a Florida.
📈 La llegada diaria de nuevos residentes impulsa:
- Demanda constante de vivienda.
- Presión en infraestructura y servicios.
- Oportunidades de desarrollo para inversores estratégicos.
Conclusión Estratégica: ✔️ A pesar de correcciones temporales en renta, el crecimiento poblacional y el interés inversor sostienen a Miami como uno de los mercados más resilientes del mundo.
📣 Como dijo Jorge Pérez (Related Group):
«Cuando bajan los precios, luego suben mucho más alto que el ciclo anterior».
Conclusión:
Un Momento Estratégico para Invertir en Miami
El análisis de datos recientes del mercado inmobiliario del sur de Florida confirma una realidad innegable: Miami continúa consolidándose como uno de los destinos más atractivos del mundo para vivir, invertir y resguardar patrimonio.
A pesar de los ajustes temporales en el mercado de renta y la normativa más estricta en edificios antiguos, los factores estructurales siguen siendo muy favorables:
✅ Demanda sostenida y creciente impulsada por la migración nacional e internacional
✅ Fuerte apreciación de precios en propiedades nuevas y de menos de 30 años
✅ Inventario limitado de condominios de lujo frente al mar o en ubicaciones prime
✅ Construcción activa que genera oportunidades únicas en desarrollos pre-construcción
✅ Ambiente fiscal favorable y marco legal sólido para inversionistas extranjeros
🌎 ¿Por qué invertir ahora?
Si estás considerando diversificar tu portafolio o establecer una residencia en EE. UU., Miami representa hoy una oportunidad estratégica. Las propiedades en pre-construcción ofrecen las mayores plusvalías, beneficios fiscales y, en muchos casos, esquemas de pago escalonado atractivos para compradores internacionales.
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