Euroflorida Luxury. 14 Febrero 2026. Fuente: Presentación oficial de Craig Studnicky – ISG World
Miami 2025: El Año que Confirmó el Cambio de Poder Inmobiliario en EE.UU.
Ventas récord, migración de riqueza y nueva construcción redefinen el Sur de Florida.
2025 no fue simplemente otro año para el mercado inmobiliario del Sur de Florida.
Fue el año en el que los datos confirmaron lo que muchos ya intuían: Miami dejó de ser una excepción para convertirse en el nuevo estándar del lujo en Estados Unidos.
Mientras otros mercados enfrentaban desaceleraciones, ajustes fiscales y fuga de capital, el Sur de Florida consolidó:
- Récords históricos en ventas superiores a $10M y $30M
- Aumento sostenido en volumen total de transacciones
- Migración masiva de población y capital
- Nuevos máximos en precios por pie cuadrado
- Disminución estratégica en tasas hipotecarias
- Fuerte absorción en preventa
Análisis por lámina:
Los titulares de 2025 marcaron un punto de inflexión:
- Miami supera a Nueva York como destino de segunda residencia para ultra ricos.
- Florida alberga los códigos postales más caros de EE.UU.
- Segundo mayor número histórico de ventas superiores a $10M.
Interpretación estratégica:
El mercado dejó de estar a la defensiva frente a la prensa.
Ahora los medios confirman lo que los flujos de capital ya mostraban.
Ventas superiores a $10 Millones (2020–2025)
2021: 415 transacciones (récord)
2025: 394 transacciones (casi un cierre diario)
Precio promedio 2025: $19.8M
Punto clave:
2025 casi iguala el récord histórico de 2021, pero sin tasas al 3%.
Esto confirma que el segmento ultra-luxury ya no depende del crédito.
Ventas superiores a $30 Millones
2025: 54 transacciones
Nuevo récord histórico
Precio promedio: $47.5M
Lectura estratégica:
El ultra high net worth ya no está probando Miami.
Está consolidando residencia.
Récord de adquisición de terreno en Brickell
Diciembre 2025
$520 millones
$122M por acre
Comparativo:
Ken Griffin 2022: $363M
Genting 2011: $236M
Conclusión:
Los desarrolladores no compran tierra anticipando caída de precios.
Compran anticipando expansión.
Total de Transacciones 2023–2025
2023: 63,218
2024: 60,642
2025: 66,771 (nuevo récord)
Contexto:
Con tasas en 7% al inicio de año.
Esto es absorción real.
Volumen Total de Ventas
2025: $62,237,955,606
70% de ventas sobre $1,000 PSF fueron en efectivo.
Lectura:
El mercado premium funciona mayormente en cash.
Inventario Casas Unifamiliares
Q4 2023: 11,085
Q4 2024: 16,552
Q4 2025: 15,173
Pero al desglosar:
Casas A (Waterfront, prime):
459 → 381 → 159
Precio promedio: $36M
Insight:
Escasez crítica en waterfront premium.
Aquí es donde recomendamos:
- Mandarin Oriental Residences (Brickell Key)
- Waldorf Astoria Residences
- St. Regis Sunny Isles
The Residences Mandarin Oriental
750 Claughton Island Dr, Miami, FL 33131
$5,000,000 - $17,500,000
Waldorf Astoria
330 Biscayne Boulevard, Miami, FL
Rango de Precios:
$2,500,000 - $50,000,000.
ST Regis Sunny Isles
18801 Collins Avenue, Sunny Isles, FL
Rango de Precios:
$4,600,000 - $15,000,000
Tasas hipotecarias
Enero 2025: 7.20%
Enero 2026: 6.07%
Proyección bancaria: 5.25–5.75%
Efecto:
Cuando las tasas bajan, la demanda aumenta.
2026 puede ser un año de aceleración.
Ventas de Condominios 2025
Total: 27,109
2024: 23,989
Lectura:
Incremento claro en segunda mitad del año.
Precio Promedio Condos
2023: $857,000
2024: $929,000
2025: $1,049,000
13% incremento desde 2024
Confirmación:
Apreciación sostenida.
Inventario Condos
Total: 23,989
69% inventario mayor a 30 años
Solo 7,559 unidades < 30 años
Conclusión:
Producto nuevo es escaso.
Preventas en Construcción
8,251 unidades en construcción
60% vendido
3,300 sin vender
Interpretación:
El pipeline no es excesivo.
Migración Poblacional 2025
Ganancia total EE.UU.: 3,305,206
54% en el Sureste
1,772,335 en el Southeast
Momentum demográfico.
Empresas trasladadas a South Florida
205 compañías
3.4M SF ocupados
Microsoft, Amazon, Blackstone, Citadel, Goldman Sachs.
Capital corporativo + talento.
MOVILIDAD GLOBAL DE RIQUEZA
2025 registró récord global de HNWIs cambiando residencia.
Miami es receptora de:
- Migración doméstica.
- Migración internacional.
¿BURBUJA?
Para que el mercado se revierta necesitaríamos:
- Migración masiva de regreso a estados de altos impuestos.
- Reducción de movilidad global.
- Cambio drástico de políticas fiscales favorables.
PROYECCIÓN
Existe tesis fundamentada de que estamos en:
Año 5 de un ciclo potencial de 20 años de migración de riqueza.
Ventas >$30M en récord.
$3.000 por pie cuadrado en nuevos desarrollos.
Capital institucional activo.
Momentum estructural en formación.
CONCLUSIÓN ESTRATÉGICA
Miami no está viviendo un ciclo especulativo. Está viviendo:
- Transformación demográfica
- Reconfiguración fiscal nacional
- Movilidad global de capital
- Consolidación como centro económico emergente
2026 podría marcar una aceleración adicional.
El mercado ya no depende de narrativa mediática.
Depende de flujos estructurales.
Si estás evaluando una inversión en Miami en 2026 y deseas un análisis personalizado según tu perfil fiscal y patrimonial, contáctanos para recibir asesoría estratégica privada.
